Le « bail Code civil » est réservé à certaines situations bien spécifiques et peut présenter un risque pour les locataires. Pourtant, certains bailleurs n’hésitent pas à l’utiliser illégalement, en particulier dans les zones tendues.
Le bail dit « Code civil » est un contrat de location conclu entre locataire et propriétaire et qui a la particularité d’être extrêmement souple : le loyer, la durée du contrat et les modalités de résiliation peuvent être librement fixés par les parties.
Ce type de bail est réservé aux résidences secondaires, meublés touristiques, parkings ou box. Il peut également être utilisé dans le cadre de locations temporaires conclues avec des entreprises, afin de loger des salariés pour quelques jours, semaines ou mois (logements de fonction), ou encore pour répondre aux besoins des activités d’une association.
En revanche, il ne peut s’appliquer à la résidence principale d’un locataire, ni aux locaux commerciaux ou aux locaux à usage professionnel.
Bail Code civil : Quels sont les risques ?
Les baux classiques sont régis par la loi de 1989 et sont les seuls applicables pour une résidence principale. De son côté, le « bail Code civil » est beaucoup moins protecteur. Le bailleur est tenu de remettre un logement en bon état et de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux. Et de son côté, le locataire doit régler le loyer convenu et occuper le bien de manière paisible, conformément à sa destination.
Ce sont là les principales obligations des parties. En dehors de cela, le bail Code civil permet une résiliation sans préavis, des hausses de loyer libres et un dépôt de garantie non plafonné (contrairement aux baux classique). Il expose donc le locataire à plusieurs risques :
– Un congé peut être donné sans préavis ;
– L’absence de recours amiable garanti ;
– Des augmentations de loyers non encadrées ;
– Un dépôt de garantie dont le montant peut parfois être abusif.
Il est donc fortement déconseillé de signer un tel contrat pour une résidence principale. Pourtant, dans les zones tendues soumises à l’encadrement des loyers, certains bailleurs n’hésitent pas à recourir au bail Code civil leur permettant d’en fixer librement les modalités, tant que les clauses adoptées ne sont pas abusives. David Rodrigues du service juridique logement de la CLCV explique : « Dans les faits, de nombreux bailleurs utilisent ce dispositif pour contourner les plafonds applicables aux baux d’habitation classiques dans ces zones, et ainsi afficher des loyers plus élevés. » Bien que les annonces précisent la plupart du temps que le logement ne peut pas constituer une résidence principale, mais uniquement un « pied-à-terre », une résidence secondaire ou un logement de fonction, des locataires finissent par accepter ce type de bail, faute de logements disponibles.
~A lire aussi : Les associations de locataires ouvrent une nouvelle permanence à l’Elsau
Le « bail Code civil » : pas pour une résidence principale
« Pour se protéger un minimum, il est essentiel que vous soyez averti en lisant attentivement l’ensemble des clauses du bail. Il est ainsi nécessaire de clarifier, si cela n’est pas indiqué, la durée du contrat et les conditions de résiliation, de négocier le montant du loyer et du dépôt de garantie, ainsi que le délai de restitution de ce dernier. », conseille David Rodrigues.
Pour rappel, les baux pour les résidences principales, régis par la loi de 1989, offrent :
– une durée de location minimale de 3 ans (ou 1 an pour un meublé),
– des règles de congés strictes,
– un encadrement du loyer dans les zones tendues,
– un dépôt de garantie limité à 1 mois pour une location vide.
Une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an, en dehors d’obligation professionnelle, cas de force majeure ou raison de santé. Enfin, une personne ne peut avoir qu’une seule résidence principale.
